Главная → Статьи → Как продать или купить недвижимость, если в доле ребенок

Как продать или купить недвижимость, если в доле ребенок

Покупка и продажа недвижимости регулируется особыми юридическими механизмами. И эти механизмы намного усложняются, если одним из собственников квартиры считается ребенок. Доля в квартире (доме) может достаться маленькому или юному гражданину по завещанию, в результате дарения кем-то из родственников и в том случае, когда его родители приватизируют или покупают жилье. Даже не достигнув возраста совершеннолетия – 18 лет – он имеет равные права на жилье вместе со взрослыми собственниками. В этом случае его интересы представляет орган опеки по месту жительства, и продавцу в любом случае придется обратиться туда за разрешением.

Принимая решение, давать или не давать «добро» на сделку, специалисты попечительских органов будут исходить из главного вопроса: ущемляет или не ущемляет она права ребенка? Продавец, обычно - близкий ребенку человек, должен представить чиновникам доказательства, что у несовершеннолетнего есть доля (право собственности) на другое жилье. Причем ничуть не хуже, чем она была в прежней недвижимости, или даже лучше. Особое значение имеет метраж: количество «квадратов» в новой доле ребенка должно быть не меньше, чем в предыдущей.

Чтобы процедура оценки была запущена, собственнику жилья предстоит собрать и представить в органы опеки внушительный пакет документов. Туда должны входить:

- поданное продавцом заявление;
- свидетельство (с копией) о рождении ребенка;
- договор, доказывающий, что продавец приобретает новое жилье;
- все необходимые бумаги на обе доли – отчуждаемую и покупаемую;
- выписки, подтверждающие, что оба объекта недвижимости не имеют долгов (неоплаченных коммунальных счетов и пр.);
- выписки из домовых книг, описывающие оба объекта – продаваемый и покупаемый.

Оценка обоих видов недвижимости, их сравнение и принятие решения – процедура сложная и достаточно длительная. Естественно, она проводится до совершения продажи, а не «задним числом», по факту. Кроме площади эксперты должны будут принять во внимание рыночную стоимость квартиры или дома, возможность выделить в них ребенку отдельное помещение (комнату), местоположение жилья, его техническое состояние, наличие необходимых для комфортного проживания коммуникаций и т.п. Пока все эти нюансы не учтены и не взвешены, разрешения на сделку придется ждать.

Среди перечисленных нюансов есть факторы первого и второго порядка. Если, к примеру, семья хочет продать квартиру, переезжая в дом значительно большей площади, специалисты органов опеки наверняка будут к ней благосклонны. Но только тогда, когда за метражом скрываются и прочие удобства. Если взамен квартиры в центре маленький гражданин получает «халупу на отшибе», да еще без газа, факторы второго порядка перевесят, и разрешение вряд ли будет выдано.

Мы описали только общую схему продажи недвижимости с долей ребенка. На самом деле существует немало частностей, которые учитываются в каждой конкретной ситуации. Один из самых распространенных случаев – когда на продажу квартиры решается женщина, которая состояла в официальном браке, но затем развелась с мужем. Даже если бывший супруг не имеет прав на квартиру, у него все равно придется спросить разрешения на сделку. Ведь он продолжает нести за ребенка ответственность, предусмотренную законом, в том числе и по жилищному вопросу.

Другая часто встречающаяся ситуация – когда кроме доли в продаваемой недвижимости у ребенка уже имеется другая недвижимость или доля в ней. В этом случае попечительские органы могут разрешить заключение сделки и без обязательной покупки нового жилья. Главное – опять же в том, чтобы жилищные условия несовершеннолетнего владельца собственности не ухудшились. Если у ребенка «пропадает» доля в коммуналке, но остается доля в благоустроенной «двушке» или «трешке», разрешение на сделку будет выдано. В обратной же ситуации, когда продается квартира, а остается коммуналка, права несовершеннолетнего, конечно, нарушаются, а значит, и сделку не одобрят.

Частных случаев слишком много, и изложить их все в рамках одной статьи невозможно. Поэтому убедительно рекомендуем перед приобретением альтернативного жилья проконсультироваться у юриста. И обязательно наведаться в органы опеки, чтобы изложить ситуацию им. Потому что у попечительского совета может быть своя логика, не совпадающая даже с логикой законодательно подкованного профессионала.